買屋必備的10個Q&A：這個房價合理嗎？怎麼檢查屋況、有沒有漏水？

2018.03.02

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買屋必備的10個Q&A：這個房價合理嗎？怎麼檢查屋況、有沒有漏水？

2018年02月28日,關鍵評論,引述一篇關於台灣購屋注意事項相關報導

文：趙琇華

【針對買屋瑣事】

Q1：怎麼找好屋？

A：有多少錢做多少事，除了要考慮自備款的多寡，也要評估貸款時間長短，還款能力⋯⋯等等。

首先，抓出自己的總預算，把自己的需求具體化整理出來，例如先考慮地段跟區域，再按照自己的預算，看理想區域的房價，找出符合自己需求的房子，網路上有很多房仲的網站，建議先找尋知名品牌的網站，區域行情與實價登錄的數字透明公開。

舉例來說，如果你的自備款只有200萬，就先上網看看1,000萬以內，符合你條件的屋件，如果你夠了解，會知道這筆金額可能不容易在高雄農十六菁華區中買到透天房，必須要選擇大樓或是華廈；但是如果你的目標不是放在這區域，而是放在想要買透天房，那就要重新設定搜尋條件，往市區周邊一些去找，不然就要改找公寓或大樓，依照這樣的條件需求，一一釐清自己的目標落點。

預算跟目標落點，以及未來的還款狀況，都跟會買到什麼樣的物件有所相關，買屋的過程中，沒有最滿意的房子，只有當下能力所及的房子。可以再利用內部裝潢，補強不足的部份，擁有更好的居住環境。

Q2：怎麼看中古屋？

A：第一、為了提高看屋效率，可以事先準備一些物品，例如手機，在取得屋主或仲介同意之後拍照，如果屋主不同意，則可以參考仲介提供的照片，手機也大多有錄音功能，可以把仲介的說明錄下來，回家如果發現忘記資訊，可以放出來聽，還有要準備紙、筆，記下看屋的資訊，如地址，屋齡、主建物、公設、車位的坪數、管理費等。

第二、中古屋還要多加注意房子有無增建，還要多注意大樓公布欄或電梯，查看一下大樓管委費的盈餘，若屋齡太高，管委費盈餘又不高，爾後當公區設施需要維修時，就會由各戶大家均攤，不可不防。

第三、要注意周邊的住戶資訊，比方跟樓下的鄰居聊天，了解一下先前前屋主的狀況，有沒有凶宅、嫌惡措施、居住人口素質……等等。

第四、如果是屋齡較高的中古屋，因地方縣市法律的不同，未來有脫手難易度的問題，在購買的時候，要特別注意屋齡以及地方的中古屋相關法令。

Q3：我要準備多少預算？

A：買屋前應該先釐清自己的需求，是要自住？還是要投資？還是要賺價差？如果是自住，會想要什麼樣的房子？用途是什麼？因為成家想要結婚？還是為了孩子未來的學區？或是首重交通建設，以及房子出租地點的投資報酬率？需求列得越明確，越能知道想要購入什麼樣的物件。

但是，想要買在哪裡？會需要多少的預算？是買房最重要的事情了。因為新手上路可能一知半解，與仲介交涉的時候，往往談到的都是「房子本身的價格」，但是殊不知買房除了房屋總價確定後，隨之而來的，還有仲介費、代書費費、登記規費、契稅、印花稅等，最後等房屋過戶後，可能還要準備一筆裝修費，這些林林總總，所有的費用加總起來，再扣除可以貸款的額度，就是要準備的自備款。

接下來，就要看銀行願意貸款多少給你了！在黃金槓桿中，如果銀行核撥貸款額度越高，我們自備款就能少一點，所以要了解核撥貸款的額度高低，取決於個人信用與還款能力。

小小建議，每月還款金額，最好不要超過家庭總收入的1/3，但這也只是概略值，還是要看個人或自己的家庭經濟狀況（單身、已婚、有無小孩等狀況均不相同）。

Q4：房價合理嗎？

A：想要進場的時候，價格合不合理，要評估需求的緊急度，如果你本身沒有房子，都在租屋，想要做投資跟存錢，那麼租不如買，只是要買在想要的預算之內，合理性縮小到想買的物件區域，如北市、中山區、XX 社區，找到同棟大樓的實價登錄是比較準確的，因為屋齡、公設條件一樣，可是有時誤差也很大。舉例來說：總價之中有沒有包含車位？是平面車位？還是機械車位？例如是平面車位就有坪數的差異。

假設權狀50坪，開價500萬，乍看之下每坪10萬，可是如果50坪，包含車位8坪，車位價格120萬，變成房屋每坪9萬，車位每坪15萬。如果沒有同棟大樓，就要仔細比價，例如不能用臨路的指標社區來比較巷弄內的物件，即使同一條馬路不同建案、屋齡不同、公設比不同、建設公司不同（會影響口碑），可能都要深入了解，自己做功課很重要。

Q5：該不該向仲介買房子？

A：很多人不想向仲介買房，主要原因是因為需要多付仲介費，可是仲介自有其專業跟資源，仲介可以就你提出的需求，先初步幫你過濾出符合你需求的物件，當然仲介良莠不齊，可以多接觸，從小地方觀察，例如：是否守時？如果連帶看都會遲到，就代表不用心，再從聊天跟談吐中了解是否專業？可以詢問物件狀況，了解仲介對房子的細節了解度。是否說不出房子的狀況，或是無法詳細介紹？

再來，是否清楚了解客戶的需求？是否一直介紹不符合客戶需求的物件等，也許需要多接觸不同的仲介服務，再決定是否信任這個仲介，畢竟買屋不是一筆小預算。

Q6：怎麼出價？

A：如果真的喜歡，不管對方開價多少，先調查了解周邊市場行情再佐以銀行鑑價為基礎，從合理價格下殺一成以下，口頭出價，若已進入斡旋階段，與房仲議價時，價格慢慢加，掌握第二章提到的「賣方不降價，我就不加價」原則，慢慢調整，但若沒有真心想買，不要隨意出價，否則出價後，屋主願意收斡旋，你卻不想下斡，次數一多，讓人覺得沒有誠意，仲介就不會想幫你跟屋主談了。

Q7：怎麼檢查屋況、有沒有漏水？

A：看屋時，透過檢查浴室、廚房的水龍頭、蓮蓬頭開關，看看水量大不大？可以藉機借用廁所，拿衛生紙丟進馬桶，測試沖水力道強不強？

檢查牆壁（尤其是靠外邊的牆壁）、窗邊、天花板，近看有沒有滲水、漏水甚至是壁癌？此外，可以利用隨身攜帶的水瓶，放到地板上看是否會滾走，測試地板有沒有水平？注意看地板接縫有無密合，是否有翹起？看看天花板、牆壁有沒有龜裂？

透過這些方式，可以檢視房子基本的屋況，可是還是有一些小細節，比如，屋齡較高的老屋，是不是有管線老舊的問題，需查看電表的線路新舊，確認配電狀況大概已經幾年了，有沒有需要重新申請換電。

看屋就是先看外觀、再感覺採光風向，最後檢視水平，細部看到管線水電……等等，逐一檢查，不能只看一間房子，要多看幾間，才能夠做出比較，了解其中的差異化。

Q8：開門見灶、見廁真的不好嗎？

A：很多人重視風水問題，古籍有云：「開門見灶，錢財多耗，入門見到灶，火氣沖人，令財氣無法進入。」、「開門見廁，廁所污穢之氣衝向大門，穢氣迎人。」其實這也不算迷信，因為見了廁所，不但財神爺不高興，即使訪客上門也極為不雅，但如果看到的房子有這兩種問題，是可以改善的！比如說：考慮以裝潢、門簾或屏風稍加隔絕，並以風水瑕疵大大殺價一番。

Q9：買房子要作履約保證嗎？

A：履約保證是由與交易雙方無利害關係之公正第三者，暫時託管買方價款、賣方文件，待雙方契約條件達成後，始交付予交易雙方。透過履約保證服務，可以確保買賣雙方，在不動產交易過程中，對買賣價金的應有權益，並能有效防制惡意的詐欺行為，避免可能遭致的危害。買屋時的履約保證手續費，是雙方各付一半，費用比起房價並不高，建議這小錢不要省。

Q10：買屋簽約有什麼注意事項？

A：

產權要搞清楚，避免未來因產權問題影響過戶、交屋。
要確認跟你簽約的是誰，一定要是本人或所有權的代理人。
契約內容標示清楚，若有數字記載者（如坪數、金額、持分等），以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。
公契移轉價格要定清楚，公契之移轉價格為課稅之依據，應明確約定。如果簽約時，遇到調整土地公告現值，更須特別確認以避免爭議。
各項稅費及其他費用負擔，必須記載清楚，通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費（火險及地震險）、貸款代辦費等；而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。
付款方式寫明白，付款分為簽約、用印、完稅、尾款四階段。各階段支付款項成數，由雙方共同約定，若賣方尚有貸款未清，可依此金額為支付尾款金額。為保證買方尾款可如期支付，代書會請買方開立一紙與尾款同額之商業本票，置於代書處，而於尾款支付時，始無息退還買方。
交屋時期及方式應明確，清楚記載於合約中，一般房屋買賣通常在支付尾款時，同時辦理交屋手續。
契約應由雙方當事人親自簽名，簽約書訂定後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章。簽約書要注意，塗改處要雙方認章，立約日期要填寫、騎縫章雙方都要記得蓋，以避免爭議。

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